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時間：2023-06-01 08:56:13
序論：速發(fā)表網(wǎng)結(jié)合其深厚的文秘經(jīng)驗，特別為您篩選了11篇不動產(chǎn)檔案管理措施范文。如果您需要更多原創(chuàng)資料，歡迎隨時與我們的客服老師聯(lián)系，希望您能從中汲取靈感和知識！
1.是不動產(chǎn)物權(quán)狀況的有效證明文件
現(xiàn)在的社會是一個法律社會，任何事情都需要遵守法律規(guī)范。人們的法律意識也逐步增強。近些年來，人們對不動產(chǎn)登記的了解越來越多。而不動產(chǎn)的物權(quán)具有比較強的排他效力，因而只要是涉及到物權(quán)相關(guān)的法律，都必須遵循“在同一特定不動產(chǎn)上不能有相互排斥的多個物權(quán)同時存在”的原則，這也是不動產(chǎn)登記中需要注意的一點。首先，我們需要肯定的一點是，不動產(chǎn)檔案登記是通過國家行為表現(xiàn)出來的結(jié)果和最高的證據(jù)效力，這也為后續(xù)不動產(chǎn)權(quán)人查詢相關(guān)的不動產(chǎn)信息奠定了條件。現(xiàn)實生活中經(jīng)常存在很多的與不動產(chǎn)有關(guān)的糾紛，這些糾紛問題的最大根源就是不動產(chǎn)權(quán)的歸屬。而這些可以通過之前的檔案登記進行有效地核查，從而便于糾紛為的解決。不動產(chǎn)登記相較于現(xiàn)階段的不動產(chǎn)證書，人們往往更加傾向于不動產(chǎn)登記。當二者的信息顯示不一致時，人們會通過不動產(chǎn)登記來驗證信息。由此可以看出，不動產(chǎn)登記檔案逐漸成為了人們默認的重要的證明文件。
2.不動產(chǎn)檔案是全部檔案的主要構(gòu)成部分之一
在我國的檔案管理部門，涉及到的檔案種類各種各樣。但是不同類別的檔案由于各方面的要求不同、功能不同，在管理的時候也會不同。建筑行業(yè)的發(fā)展，人們對房屋不動產(chǎn)的認識越來越深入。二十一世紀以來，房價的快速上漲，使得很多的人加入到炒房大軍中。而這就涉及到了物權(quán)的一個問題。市場上的房產(chǎn)交易過于頻繁，與此相關(guān)的安全問題也逐漸凸顯出來，引起了人們的廣泛關(guān)注。在開展不動產(chǎn)登記時，不僅可以豐富檔案的內(nèi)容、改善檔案的館藏結(jié)構(gòu)，還可以提高社會的檔案意識，從而擴大檔案工作的影響力。不動產(chǎn)檔案登記成為了檔案登記管理中的重要組成部分，同時也為其他的檔案管理奠定基礎(chǔ)。
二、加強不動產(chǎn)登記的難點和相對應(yīng)的措施分析
在開展不動產(chǎn)登記時，需要嚴格按照相關(guān)的法律程序，按照既定的流程，登記必要的信息，從而實現(xiàn)檔案信息的有效管理。但是在實際進行不動產(chǎn)登記時，通常因為不動產(chǎn)自身的原因，加之上一些人為因素的干擾，導(dǎo)致不動產(chǎn)登記工作的開展遭受阻礙。
1.不動產(chǎn)登記檔案管理的交接問題和對應(yīng)措施分析
在進行不動產(chǎn)登記檔案管理時，需要全面記錄與不動產(chǎn)相關(guān)的信息。我國的不動產(chǎn)登記通常都是由專門的工作人員負責(zé)。但是由于一些制度的問題，如果出現(xiàn)崗位工作人員調(diào)離崗位或者因為其他的問題，會導(dǎo)致不動產(chǎn)登記管理檔案在移交、備案和承接檔案過程或者環(huán)節(jié)出現(xiàn)檔案遺漏、混亂無序的狀態(tài)。在后續(xù)的查閱過程中必然會出現(xiàn)很多問題，甚至引?l一系列的不動產(chǎn)物權(quán)糾紛。因此，相關(guān)部門針對這一問題，也陸續(xù)制定了相關(guān)的措施。首先，為了進一步完善檔案登記管理體系，要結(jié)合管理的實際需求制定完善的檔案移交、查閱和備案制度，從多方面考慮不動產(chǎn)查詢過程中可能出現(xiàn)的問題。杜絕因為檔案工作人員的工作移交而帶來不必要的麻煩。其次，針對不同類別的不動產(chǎn)檔案進行整合，區(qū)別對待，有序地進行區(qū)分，并設(shè)定相應(yīng)的管理位置。在檔案登記管理系統(tǒng)中進行有效的劃分，幫助人們對不同類別的不動登記進行區(qū)分。最后，有效的利用現(xiàn)代互聯(lián)網(wǎng)信息平臺，充分實現(xiàn)各類信息的整合，以現(xiàn)代化的管理手段來登記不動產(chǎn)，逐步提高日常的工作效率。
2.不動產(chǎn)登記的范圍廣、存儲空間小等問題及對應(yīng)措施分析
中圖分類號：G272 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2017）14-0194-01
一、不動產(chǎn)登記檔案整合和集約化管理的必要性
從某種角度來說，不動產(chǎn)登記檔案整合有著重要的依據(jù)，即《物權(quán)法》，明確指出不動產(chǎn)登記檔案要由登記機構(gòu)統(tǒng)一管理，相關(guān)部門必須永久保存這些檔案信息，也就是說，相關(guān)部門需要根據(jù)已有的資料，有效開展不動產(chǎn)登記檔案重建工作，優(yōu)化利用相關(guān)法律法規(guī)，加以規(guī)范，動態(tài)管理各類不動產(chǎn)物權(quán)，物權(quán)登記是建立在檔案基礎(chǔ)上的，也是各項不動產(chǎn)物權(quán)登記工作有序開展的關(guān)鍵所在，是物權(quán)歸屬不可或缺的關(guān)鍵性依據(jù)，可以為社會全面發(fā)展提供關(guān)鍵性證明，有效維護社會大眾的合法權(quán)益。在這一背景下，有效整合不動產(chǎn)登記檔案已成為一種必然趨勢。其整合的必要性利于社大眾隨時隨地查找所需的不動產(chǎn)登記檔案信息，滿足他們在這方面的客觀需求，有效提高他們滿意度。此外，在新形勢下，檔案管理工作已被提出全新的要求，必須加強其集約化管理，這是不動產(chǎn)登記工作開展的必然結(jié)果，也符合檔案檔案管理的客觀要求，促使分散的不動產(chǎn)檔案信息處于統(tǒng)一化網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)體系中，高效保管重要的信息數(shù)據(jù)，尤其是成果性資料，確保不動產(chǎn)相關(guān)工作有序開展，有效提高不動產(chǎn)登記檔案方面的服務(wù)質(zhì)量。
二、不動產(chǎn)登記檔案整合和集約化管理
1、不動產(chǎn)登記檔案整合具體內(nèi)容
在日常管理過程中，檔案管理人員必須全方位客觀分析不動產(chǎn)登記檔案，根據(jù)其特點、性質(zhì)、作用等，準確把握整合不動產(chǎn)登記檔案的核心內(nèi)容，其并不指單一方面。檔案管理人員必須站在客觀的角度，準確、完整登記不同領(lǐng)域的不動產(chǎn)檔案，比如，房屋、土地，要根據(jù)相關(guān)技術(shù)標準，統(tǒng)一化管理不動產(chǎn)登記檔案，為檔案使用者提供優(yōu)質(zhì)的檔案服務(wù)。不動產(chǎn)登記檔案部門需要全方位有效整合檔案管理人員，使其積極、主動參與到不動產(chǎn)登記檔案管理中，要根據(jù)他們已有的管理水平，多角度對其進行系統(tǒng)化培訓(xùn)，引導(dǎo)他們學(xué)習(xí)最新知識、最新理念等，強化他們責(zé)任意識，具備扎實的檔案管理知識，通過不同形式提高業(yè)務(wù)技能，熟練操作各類設(shè)備設(shè)施，提高他們綜合素質(zhì)，更好地開展不動產(chǎn)登記檔案管理工作。此外，不動產(chǎn)登記檔案整合內(nèi)容還體現(xiàn)其集約化整合，集中管理多種不動產(chǎn)登記檔案，使其具有鮮明的“標準化、規(guī)范化”特點，為不動產(chǎn)登記檔案工作有序開展提供重要保障，有效提高海量檔案資源利用率，避免出現(xiàn)嚴重的浪費問題。
2、不動產(chǎn)登記檔案整合難點
在社會市場經(jīng)濟背景下，不動產(chǎn)登記檔案信息數(shù)據(jù)呈爆發(fā)式增長，其管理難度大幅度增加，想要對其進行合理化整合，檔案管理人員必須全方位客觀分析各方面影響因素，準確把握其整合難點，采取針對性措施有效整合不動產(chǎn)登記檔案信息。具體來說，就檔案移交來說，如果移交之前的整理工作不到位，不動產(chǎn)登記檔案整理等方面質(zhì)量也會受到影響，而各個登記部門采用的管理形式、管理手段以及具有的管理水平并不相同，會在一定程度上增加不動產(chǎn)登記檔案整合難度，一定要準確把握這方面難點，科學(xué)整合各類不動產(chǎn)登記檔案。同時，不動產(chǎn)登記檔案入庫難度也比較大，其入庫是一項系統(tǒng)化、復(fù)雜化工程，極易受到多方面因素影響，需要做好檔案信息分類工作，根據(jù)不動產(chǎn)具體要求，進行合理化分類，比如，土地、房屋、林地，需要根據(jù)各方面情況，科學(xué)補建不動產(chǎn)登記檔案，正確、完整錄入對應(yīng)的信息數(shù)據(jù)，便于其及時導(dǎo)入到所構(gòu)建的不動產(chǎn)登記信息管理平臺中，各方面都必須建立在相關(guān)規(guī)定的基礎(chǔ)上，加上不動產(chǎn)登記檔案信息數(shù)據(jù)頻繁增加，類型又多樣化，整合難度相當大，需要花費大量的“人力、物力、財力”，否則，不動產(chǎn)登記檔案整合工作將無法順利進行。此外，在科學(xué)技術(shù)發(fā)展的浪潮中，各類技術(shù)頻繁出現(xiàn)，不斷應(yīng)用到檔案管理中，合理化便編寫檔案庫的位號，借助物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，條形碼、二維碼等，和電子登記信息相同作用，構(gòu)建關(guān)聯(lián)，還要對檔案進行掃描，構(gòu)建影像檔案等，都在無形增加了檔案整合難度。
3、不動產(chǎn)登記檔案集約化管理
在新形勢下，不動產(chǎn)登記檔案工作日漸統(tǒng)一展開，檔案信息數(shù)據(jù)海量增長，類型日漸復(fù)雜化，檔案信息數(shù)據(jù)管理已成為一大難點。在這一背景下，檔案部門必須安排專業(yè)人員對不動產(chǎn)登記檔案進行必要的集約化管理，優(yōu)化利用先進的技術(shù)，計算機技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)等，充分發(fā)揮其多樣化作用，借助信息化手段，加大數(shù)字不動產(chǎn)檔案建設(shè)力度，確保不動產(chǎn)登記檔案各項工作有序開展，具有鮮明的信息化特點。在集約化管理方面，檔案管理人員必須以社會市場為導(dǎo)向，多層次優(yōu)化利用一系列相關(guān)技術(shù)，云計算、大數(shù)據(jù)，根據(jù)各分檔案情況、特點等，為其配置合理化的身份證，科學(xué)設(shè)置其中的芯片，對不動產(chǎn)登記檔案信息進行一系列操作，比如，定位、監(jiān)督，最大化降低不動產(chǎn)登記檔案信息出現(xiàn)失聯(lián)現(xiàn)象，為提高檔案管理工作整體質(zhì)量做好鋪墊。檔案部門要優(yōu)化利用移動通信技術(shù)，借助多樣化優(yōu)勢，大力推廣移動通信終端，便于檔案信息使用者自動查詢相關(guān)數(shù)據(jù)信息，可以借助檔案網(wǎng)站，加大宣傳力度，促使檔案管理人員全方位正確認識不動產(chǎn)登記檔案，認真做好本職工作，充分發(fā)揮微信平臺作用，促使檔案管理人員相互探討、交流，比如，不動產(chǎn)登記檔案政策、社會大眾提出的意見、建議等，進一步優(yōu)化不動產(chǎn)登記檔案管理工作，提高其集約化管理水平。
三、結(jié)語
總而言之，在新形勢下，不動產(chǎn)登記檔案具有鮮明的“系統(tǒng)化、復(fù)雜化”特點，其整合和集約化管理重要性不斷顯現(xiàn)。在日常工作中，檔案管理人員必須全方位正確認識不動產(chǎn)登記檔案，準確把握其整合內(nèi)容以及難點，加強其集約化管理。以此，確保不動產(chǎn)登記檔案工作有序開展，最大化提高檔案信息利用率，將其靈活應(yīng)用到實踐中，充分展現(xiàn)其多樣化價值，促使新時期不動產(chǎn)登記檔案事業(yè)不斷向前發(fā)展，走上健康穩(wěn)定發(fā)展的道路。
參考文獻
[1] 周文奇，彭健.不動產(chǎn)登記檔案信息化管理的問題分析與改進建議[J].浙江檔案，2016，12：54-55.
一、前言
房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，隨著我國房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，無論是征地、開發(fā)、拆遷、補償，還是建設(shè)、安置、交易、管理等項工作日益頻繁，交易手續(xù)日漸周密，交易管理日漸規(guī)范，都必須嚴格按照國家的方針政策進行操作，這種很強的政策性發(fā)映在房地產(chǎn)檔案管理上，檔案工作任務(wù)更加繁重。房地產(chǎn)的健康快步發(fā)離不開房地產(chǎn)檔案的支持，房產(chǎn)檔案是政府職能部門依照《中華人民共和國檔案法》《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》及相關(guān)法律規(guī)定形成的一項專業(yè)性較強的工作，房地產(chǎn)檔案是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)界定的有利存證， 是房地產(chǎn)管理部門在開展房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作，組織房地產(chǎn)交易活動的重要載體。房地產(chǎn)檔案的形成，有其特殊的專業(yè)要求和獨立的對象，為實施產(chǎn)權(quán)管理和產(chǎn)權(quán)保護提供了可靠的法律保障。在房地產(chǎn)檔案管理中，工作的對象是房地產(chǎn)行業(yè)的全部檔案，這些檔案材料是證明權(quán)利人與房屋土地之間權(quán)利關(guān)系的原始憑證，具有法律憑證價值，是房地產(chǎn)糾紛中形成的產(chǎn)權(quán)證、契約、文件，圖紙、表冊、照片、電子計算機軟盤等不同載體的歷史記錄，無論是租賃房屋、購買房產(chǎn)、抵押房地產(chǎn)借款等，因此，作為檔案管理人員要對檔案的質(zhì)量負責(zé)，要確保檔案的真實性、完整性、合法性。
二、房地產(chǎn)檔案的法律作用具體體現(xiàn)
1、保障房產(chǎn)交易順利進行
通過查閱房產(chǎn)檔案確定誰是真正的業(yè)主和該房產(chǎn)是否有權(quán)利限制等情況，對于購房者而言，是保護自己合法權(quán)益的重要手段。根據(jù)《物權(quán)法》第十六條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)”。第十七條規(guī)定：“不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應(yīng)當與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準”。不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容應(yīng)以不動產(chǎn)登記簿為根據(jù)，而不動產(chǎn)物權(quán)證書只是不動產(chǎn)登記簿所記載內(nèi)容的外在表現(xiàn)。限購令出臺以來，房產(chǎn)管理部門提醒市民在購房前，一定要認真核實自身是否符合通知所規(guī)定的條件，對不符合上述規(guī)定條件者，市房地產(chǎn)主管部門將不予以辦理備案和登記過戶，由此造成的法律責(zé)任由買賣雙方自行承擔(dān)。市房地產(chǎn)登記部門在辦理備案和登記過戶時，要嚴格按照通知要求，核查購房人所提交的戶籍、婚姻情況等證明材料，對不符合購房條件，不予辦理備案及登記過戶手續(xù)。如果房屋有被法院查封、房屋已列入拆遷范圍等問題，一般不會在房產(chǎn)證上反映出來，只有查詢房屋登記簿才能準確反映房屋所有相關(guān)信息。根據(jù)《房屋登記辦法》第二十四條規(guī)定：“房屋登記簿應(yīng)當記載房屋自然狀況、權(quán)利狀況以及其他依法應(yīng)當?shù)怯浀氖马棥薄２拍艽韲夜芾矸康禺a(chǎn)在所有權(quán)及相關(guān)權(quán)利進行交易、登記、確權(quán)等管理活動中進行有效管理。
2、維護房地產(chǎn)市場誠信經(jīng)營
在城鎮(zhèn)住房體制改革及相關(guān)政策的推動下，中國住宅和房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，但也出現(xiàn)了很多不規(guī)范的問題，如房地產(chǎn)違規(guī)開發(fā)、廣告虛假、面積“短斤缺兩”、合同欺騙、中介市場魚龍混雜、物業(yè)管理不規(guī)范等。產(chǎn)生這些問題的原因主要是社會誠實信用觀念淡漠、信用管理體系和法律法規(guī)不健全、缺乏有效的失信懲戒機制。我們通過房地產(chǎn)信用檔案的建立，將各類房地產(chǎn)企業(yè)和中介服務(wù)機構(gòu)及相關(guān)人員的基本情況、經(jīng)營業(yè)績以及經(jīng)營中的不良行為記錄都將通過建設(shè)部的一個網(wǎng)上信用檔案系統(tǒng)向社會公示，接受社會監(jiān)督。房地產(chǎn)信用檔案是覆蓋房地產(chǎn)行業(yè)所有企業(yè)和執(zhí)（從）業(yè)人員的信用信息管理系統(tǒng)，記錄了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介服務(wù)機構(gòu)、物業(yè)管理企業(yè)和房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)經(jīng)紀人、房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理等專業(yè)人員的信用信息。凡是可以判斷信用狀況的信息資料，包括房地產(chǎn)企業(yè)基本情況、業(yè)績及良好行為記錄、不良行為記錄、公眾投訴及處理等，在檔案中都有記錄。房地產(chǎn)信用檔案的建立，可以提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介服務(wù)機構(gòu)、物業(yè)管理企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員依法經(jīng)營、誠實經(jīng)營的水平，使失信者為其失信行為付出巨大代價，得不償失，并且有利于規(guī)范房地產(chǎn)市場行為，維護消費者的合法權(quán)利。消費者要買房，可先上網(wǎng)了解企業(yè)信譽度和項目情況，做個基本判斷，然后再決定是否購買。社會公眾也可以在網(wǎng)上直接對房地產(chǎn)市場違規(guī)違紀行為進行投訴。
三、保障房地產(chǎn)檔案法律作用的措施
1、貫穿依法治檔的理念
房地產(chǎn)交易管理部門的檔案工作必須遵循相關(guān)法律規(guī)定，在房地產(chǎn)檔案管理過程中，應(yīng)以《檔案法》、《檔案法實施辦法》、《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》、《房屋登記辦法》等法律法規(guī)為依據(jù)。其中，《檔案法》是我國檔案管理的根本大法，連同地方制定和頒發(fā)的有關(guān)檔案法規(guī)，國家建設(shè)部頒發(fā)的《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》及各地方為貫徹本法所出臺的有關(guān)文件，明確了房地產(chǎn)交易管理部門實施的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理工作的規(guī)范。嚴格執(zhí)行部門建立的各項規(guī)章制度，將檔案管理工作置于法律規(guī)范和部門制度的制約之下。
2、加強檔案管理人員法律責(zé)任
房地產(chǎn)交易管理部門的檔案管理人員應(yīng)認真執(zhí)行《檔案法》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，需要接受法律和法規(guī)的約束，損毀、丟失房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的；擅自提供、抄錄、公布、銷毀房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的；涂改、偽造房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的；擅自出賣或者轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的；不按照規(guī)定歸檔的；檔案管理工作人員，造成房地產(chǎn)權(quán)屬檔案損失的，將依法追究行政責(zé)任或刑事責(zé)任。從本崗位必須履行好的責(zé)任做起，夯實管理基礎(chǔ)，做實檔案管理工作，在自己的職責(zé)范圍內(nèi)絕不發(fā)生違法行政問題。
總之，房地產(chǎn)檔案管理工作具有重要的法律作用，做好房地產(chǎn)檔案管理工作是我國依法管檔的重要體現(xiàn)。需要檔案管理人員加強法制觀點，依照法律規(guī)范要求做好檔案管理工作。
參考文獻：
1、肖愛娥.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)檔案管理探析[J].檔案時空，2007.
全國城市房屋拆遷產(chǎn)權(quán)注銷工作有的城市尚未開展或已開展，進展不一，普遍存在“重拆遷輕注銷”，管理滯后情況，權(quán)屬證書流失、銷毀或散存于拆遷實施單位、項目單位、街道辦事處、征收辦等部門。造成根源：普遍重產(chǎn)權(quán)初始轉(zhuǎn)移登記，輕產(chǎn)權(quán)注銷登記。一些不法分子乘相關(guān)部門銜接不到位、鉆管理漏洞，進行權(quán)屬證書造假、詐取民財或拆遷補償款，造成經(jīng)濟損失。拆遷不注銷、使登記機構(gòu)產(chǎn)權(quán)實物檔案和電子信息檔案不能及時清理、占用信息庫存空間、影響信息速度，給產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理帶來負面不利影響。更影響執(zhí)行國家限購政策、稅收政策、司法協(xié)助中產(chǎn)權(quán)查詢、摸清產(chǎn)權(quán)套數(shù)工作。管理滯后使拆遷戶開限購證明和繳納契稅時經(jīng)常怨聲不斷，影響社會穩(wěn)定。
在《物權(quán)法》、《房屋登記辦法》已實施，《不動產(chǎn)統(tǒng)一登記辦法》醞釀2014年6月出臺之際，本人就城市拆遷滅失房屋產(chǎn)權(quán)注銷登記問題，談?wù)剛€人淺見，供同行參考。
一、辦理注銷登記法律依據(jù)
1、2007年10月1日實施《物權(quán)法》第6 條：不動產(chǎn)物權(quán)的消滅，應(yīng)當依照法律規(guī)定登記。第9條不動產(chǎn)物權(quán)的消滅經(jīng)依法登記生效，未經(jīng)登記不發(fā)生效力。但法律另有規(guī)定的除外。第14 條不動產(chǎn)物權(quán)的消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。第30 條因合法拆除房屋事實行為消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。第150 條建設(shè)用地使用權(quán)消滅的，登記機構(gòu)應(yīng)當收回建設(shè)用地使用權(quán)證書。第155 條已登記宅基地使用權(quán)消滅的，應(yīng)及時辦理注銷登記。
2、《房屋登記辦法》第12條房屋滅失可以由當事人單方申請。第19條所有權(quán)注銷登記登記機構(gòu)應(yīng)當實地查看。第38條所有權(quán)人應(yīng)當自房屋滅失事實發(fā)生后申請所有權(quán)注銷登記。第40條經(jīng)登記的所有權(quán)消滅后原權(quán)利人未申請注銷登記的，登記機構(gòu)可以依據(jù)人民政府生效的征收決定辦理注銷登記，注銷事宜記載于登記簿，原所有權(quán)證收回或公告作廢。
3、《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》第8條規(guī)定滅籍屬歸檔范圍。第16 條房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理機構(gòu)應(yīng)當掌握房地產(chǎn)權(quán)屬變化情況，及時補充有關(guān)權(quán)屬檔案材料，保持房地產(chǎn)權(quán)屬檔案與房地產(chǎn)權(quán)屬現(xiàn)狀一致。
因此，產(chǎn)權(quán)注銷登記工作是法律賦予登記機構(gòu)的法定職責(zé)，是產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理的基礎(chǔ)性業(yè)務(wù)工作之一，對拆遷滅失的房屋不辦理產(chǎn)權(quán)注銷和滅籍管理，屬行政不作為，管理不到位，浪費國家信息資源，長期漠視，會給社會造成負面負擔(dān)。
二、辦理拆遷滅失房屋產(chǎn)權(quán)注銷存在問題
1、申請問題。
城市建設(shè)拆遷房屋一般通過產(chǎn)權(quán)交換和貨幣拆遷兩種主要形式完成。類似特定對象間拆遷人與產(chǎn)權(quán)人在某段時間內(nèi)的強制交易，不同意將強制拆遷，該行為屬房地產(chǎn)交易。理論上雙方應(yīng)錢房兩清共同申請登記后拆除房屋。房屋登記辦法規(guī)定由所有權(quán)人申請，但在沒有制約措施情況下，易出現(xiàn)一拆了之，無人主動申請產(chǎn)權(quán)注銷，有拆無銷。歷史遺留的開發(fā)公司拆遷房屋產(chǎn)權(quán)注銷更是陳年老賬，甚至問津無路。
2、不申請注銷怎么辦、如何制約問題。
登記機構(gòu)與拆遷、土地、稅收等部門協(xié)調(diào)，做到如要辦理新的登記先清理解決拆遷范圍產(chǎn)權(quán)注銷登記，防患“前未注銷清，后不注銷亂”的惡性循環(huán)。
對事實已拆遷、多年未注銷導(dǎo)致的遺留問題采取老的老辦法解決，即登記機構(gòu)到拆遷主管部門核復(fù)拆遷檔案直接注銷。
對城市建設(shè)中新的拆遷征收項目采取不辦產(chǎn)權(quán)注銷，拆遷主管部門不予項目拆遷驗收，土地部門不予頒發(fā)土地證，登記機構(gòu)不予辦理預(yù)售許可，稅務(wù)部門要憑注銷證明落實拆遷房與新房差價收稅。
3、權(quán)屬證書問題。
第一種方法權(quán)屬證書由登記機構(gòu)收回存檔。
第二種方法證書由拆遷人收回，交登記機構(gòu)注記拆遷滅失信息后發(fā)給拆遷人持有，作為拆除補償依據(jù)。
第三種方法公告作廢，證書原件流于社會。
三、江蘇部分城市辦理拆遷滅失房屋產(chǎn)權(quán)注銷做法
1、南京： 2006 年南京市房產(chǎn)管理局下發(fā)了《關(guān)于做好拆遷后房屋產(chǎn)權(quán)注銷登記工作的通知》，采取由拆遷人在簽訂拆遷補償協(xié)議時收回權(quán)屬證書，房屋拆除后由拆遷人單方申請，由檔案館直接注銷、頒發(fā)注銷憑證做法。
（1）拆遷人在申請“拆遷項目報結(jié)”前，到產(chǎn)權(quán)檔案館辦理所拆除房屋注銷登記手續(xù)，需提交房屋權(quán)屬書原件及申請房屋注銷登記權(quán)證清冊一式三份。
（2）產(chǎn)權(quán)檔案館在核準拆除房屋注銷登記后出具“南京市房屋注銷登記憑證”及返還蓋章確認的權(quán)證清冊二份，同時須做好實物檔案和電子檔案的清理工作。
南京采取此做法，基于產(chǎn)權(quán)管理、檔案管理、地理測繪信息管理已實現(xiàn)一體化，現(xiàn)代化管理手段先進，利在于環(huán)節(jié)少，節(jié)省辦公成本、效率高，一個窗口對外。
2、常州：《常州市城市房屋拆遷管理辦法》地方立法采取
拆遷范圍內(nèi)的房屋所有權(quán)屬由市房產(chǎn)行政主管部門審核、確認后、方可給予補償。拆遷結(jié)束后，由拆遷人向市房產(chǎn)行政主管部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)注銷登記手續(xù)。拆遷后再注銷產(chǎn)權(quán)做法。
3、徐州采取登記交易中心產(chǎn)權(quán)注銷、測繪部門圖籍注銷、檔案館產(chǎn)籍注銷，簡稱產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍、圖籍三注銷。
為進一步規(guī)范城市房屋征收拆遷房屋證件核驗產(chǎn)權(quán)注銷工作，市政府下發(fā)了徐政發(fā)【2013】31號文件。
具體做法如下：
（1）各區(qū)政府到國測繪公司申請拆遷房屋測繪，圖籍界定拆遷范圍，重要建筑物可附影像資料，為城市變遷積累資料。
（2）產(chǎn)權(quán)檔案館對拆遷范圍房屋產(chǎn)權(quán)檔案查詢，提供明細查詢匯總表給區(qū)政府。
（3）區(qū)政府在協(xié)議簽訂后、實施補償前，提供權(quán)屬證件到登記中心進行證件核驗確認和產(chǎn)權(quán)注銷申請。
（4）市房產(chǎn)登記交易中心辦理核準注銷登記，出具“徐州市房屋權(quán)屬注銷登記證明”，區(qū)政府作為實施補償依據(jù)，市房屋征收部門作為征收項目備案要件。
因檔案缺失、查詢不到等原因無法核驗和注銷的權(quán)屬證件情形，由房屋所在地區(qū)政府上報市棚改辦集體研究確認、處理。
（5）收費。測繪服務(wù)按照收費標準減半收取，個人房屋產(chǎn)權(quán)核驗查詢60元/件，單位房屋產(chǎn)權(quán)核驗查詢210元/件。
四、建議
1、通過《不動產(chǎn)統(tǒng)一登記辦法》立法解決注銷問題。
全國各地城市建設(shè)每年拆除大量房屋，又無人主動申請產(chǎn)權(quán)注銷頑疾，必須得到有效治理，且全面清理。
對過去城市建設(shè)拆遷遺留的未注銷問題，積極主動采取用老辦法向前清理， 依據(jù)《房屋登記辦法》第38條所有權(quán)人申請注銷登記、結(jié)合第40條原權(quán)利人未申請注銷登記的，登記機構(gòu)依據(jù)人民政府生效的征收決定辦理注銷登記。《不動產(chǎn)統(tǒng)一登記辦法》立法時建議考慮：對過去城市建設(shè)拆遷房屋已滅失遺留的所有權(quán)人未申請產(chǎn)權(quán)未注銷問題，登記機構(gòu)可以依據(jù)生效的拆遷協(xié)議文書將注銷事宜直接記載于登記簿。因為過去好多房屋是開發(fā)商拆遷或拆遷公司拆遷。
對現(xiàn)在全國每天都在發(fā)生的城市房屋拆遷（征收）如何注銷產(chǎn)權(quán)問題，《不動產(chǎn)統(tǒng)一登記辦法》立法時建議借鑒江蘇南京、徐州和常州確認后、補償、注銷做法，規(guī)定由區(qū)政府、拆遷人統(tǒng)一申請注銷或所有權(quán)人實時申請注銷，扭轉(zhuǎn)以往一拆了之無人主動申請局面。實時盤活庫存、清理信息，徹底消除因發(fā)產(chǎn)權(quán)證在拆遷環(huán)節(jié)引發(fā)不可預(yù)見隱患，防止假證騙取拆遷征收款，最大限度維護登記信用和政府拆遷征收聲譽、權(quán)威。
2、更新注銷觀念，站在不動產(chǎn)登記生效出發(fā)點，重新設(shè)計不動產(chǎn)權(quán)屬證書樣本，增加注銷欄目，采取在不動產(chǎn)登記簿上和在權(quán)屬證書上登記拆遷滅失信息，登記簿由登記機構(gòu)管理，注記滅失信息的權(quán)屬證書發(fā)申請人持有。
3、登記機構(gòu)應(yīng)高瞻遠矚，通過GIS、DPS、RS等現(xiàn)代化信息技術(shù)，對不動產(chǎn)權(quán)屬邊界及空間狀態(tài)進行數(shù)字化定義，實現(xiàn)對不動產(chǎn)期房、現(xiàn)房、危房、滅失、權(quán)屬等……整個生命周期的信息化管理。
注銷是滅失房屋的歸宿，不破不立。登記機構(gòu)要想辦法消除有拆除滅失不注銷現(xiàn)象，及時清理電子信息檔案庫存，整合信息資源；
依據(jù)《物權(quán)法》第22條不動產(chǎn)收費按件收取規(guī)定，向相關(guān)部門反應(yīng)匯報，改變目前注銷登記不收費狀況，要理直氣壯管住管好注銷工作。
4、依托網(wǎng)絡(luò)化、云計算、虛擬管理等，統(tǒng)一不動產(chǎn)管理及服務(wù)平臺，排除萬難爭取實現(xiàn)（不動產(chǎn)登記包括注銷登記）服務(wù)立等可取，實現(xiàn)全國市、縣實時聯(lián)網(wǎng)，智慧管理不動產(chǎn)登記。讓房屋、權(quán)屬生命周期信息資源化、社會化，惠及民生和社會各綜合系統(tǒng)建設(shè)。
5、轉(zhuǎn)變服務(wù)理念，創(chuàng)新管理制度，在房車載體上利用各種現(xiàn)代化技術(shù)整合人力、物力、技術(shù)資源、改裝成一個流動的濃縮不動產(chǎn)登記機構(gòu)，彌補固定辦公場所局限，使固定和流動的場所互相補充、支撐、減少辦公壓力，精兵強將年輕化配置工作人員，隸屬主要領(lǐng)導(dǎo)指揮，以奇治勝，重點服務(wù)市委市政府確定的城建工程或?qū)嵤鹿こ蹋灰掷m(xù)齊全，實現(xiàn)現(xiàn)場辦公，服務(wù)立等可取，為政府上樹形象，下立民心，解民之憂，節(jié)約資源。
參考文獻：
[1]程信和、劉國臻編著《房地產(chǎn)法學(xué)》，北京大學(xué)出版社，2004年7月
引言
《物權(quán)法》中規(guī)定：“不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應(yīng)當與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準。”這里面提到的“證據(jù)”，既包括當事人重新提交的證據(jù)，也包括已經(jīng)形成的證據(jù)。而已經(jīng)形成的證據(jù)，無疑就是指房屋登記檔案。在房屋登記工作中，理順房屋登記檔案管理的各個環(huán)節(jié)，形成良性的循環(huán)機制，是房屋登記機構(gòu)自我保護的一道強有力的“防火墻”。筆者從工作一線的實際出發(fā)，就房屋登記檔案工作的管理模式創(chuàng)新、管理流程創(chuàng)新等方面略抒己見，以拋磚引玉，共同推動該項工作規(guī)范、迅速地向前發(fā)展。
一、阻礙房屋登記檔案良性循環(huán)機制建立的三大難題
1.管理技術(shù)相對落后。與各行各業(yè)的檔案管理整體水平相比，房屋登記檔案管理的技術(shù)水平已經(jīng)走到了前列。但是，從房屋登記工作本身來看，房屋地理信息技術(shù)、分幅分丘技術(shù)、身份認證技術(shù)、數(shù)據(jù)傳輸技術(shù)等已經(jīng)廣泛運用于受理申請、資料審核和登記審批的各個環(huán)節(jié)，而房屋登記檔案管理技術(shù)卻始終沒有取得全面性的突破，這讓房屋登記檔案的管理工作總是處于吃力追趕的被動地位，成為整個房屋登記工作中最弱的一環(huán)，極大地制約了房屋檔案管理發(fā)展的手腳。
2.管理資金難以保障。檔案管理工作的軟硬件建設(shè)規(guī)范，在《檔案法》《檔案法實施條例及住建部的《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》中都有明確規(guī)定。這些標準的具體實施，需要大量的資金支持。并且，從應(yīng)用新型管理技術(shù)、完善先進管理手段、提高科學(xué)管理水平的角度看，引用新技術(shù)及新設(shè)備的經(jīng)費，并不亞于完成檔案管理工作基礎(chǔ)設(shè)施所需的資金。而房屋登記檔案管理資金長期依賴外部“輸血”的模式，常常會引發(fā)房屋登記檔案管理資金的不足，這也成為限制房屋登記檔案管理工作再上新臺階的一個重要因素。
3.管理理念尚需突破。長期以來，一種錯誤的觀念一直妨礙著房屋登記檔案管理工作的發(fā)展，即檔案管理部門是一個單位的“冷部門”，其地位和作用與單位的主業(yè)根本無法相提并論。其實，具有物權(quán)證據(jù)、區(qū)域壟斷、使用頻繁、動態(tài)發(fā)展等特性的房屋登記檔案管理工作，才是整個房屋登記工作的核心環(huán)節(jié)，只有它在管理體制、工作流程等方面突破了思維定勢，呈現(xiàn)出勃勃生機，房屋登記工作才能夠真正走出一片新天地。
二、建立房屋登記檔案管理良性循環(huán)機制的主要途徑
筆者對于建立房屋登記檔案管理良性循環(huán)機制的總體構(gòu)想是：檔案管理部門要以房屋登記檔案數(shù)字化為基礎(chǔ)，推動檔案管理上檔升級；要利用檔案數(shù)字化成果對外提供有償查詢服務(wù)，以積累資金保障檔案管理工作上檔升級的需要。
（一）以檔案數(shù)字化建設(shè)為突破口，夯實模式創(chuàng)新基礎(chǔ)
1.購置硬件。進行房屋登記檔案數(shù)字化，必須擁有大內(nèi)存的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)器、掃描儀、數(shù)碼像機、高質(zhì)量防火墻、微機終端等設(shè)備，并且要建立起完善的局域網(wǎng)，以應(yīng)對數(shù)碼成像、數(shù)據(jù)傳輸、信息儲存等工作的需要。因此，在硬件配置時，要充分考慮其屬性特征，確保其能夠滿足數(shù)字化管理的要求。同時，各硬件間要能夠有效聯(lián)接、系統(tǒng)兼容，形成一個有機統(tǒng)一的工作機組。
2.開發(fā)軟件。選擇科學(xué)實用的數(shù)字化管理軟件，直接關(guān)系到房屋登記檔案數(shù)字化工作的速度、質(zhì)量、管理效果和應(yīng)用水平。因此，在進行軟件開發(fā)時，要充分考慮各方面的因素：一是要與現(xiàn)有房屋登記程序有效銜接，即將房屋登記檔案數(shù)字化成果作為一個子模塊，加載到現(xiàn)有登記程序之中。在進行房屋權(quán)屬登記時，能夠在同一界面之下調(diào)取檔案數(shù)字化信息，為交易與權(quán)屬管理工作服務(wù)。二是能夠進行優(yōu)化升級。軟件在試運行和正式運行過程中都會出現(xiàn)一些問題，因此，不能將數(shù)字化軟件作“死”，要留有充分的修改余地。同時，也要充分考慮不斷提高管理水平的需要，為版本升級做好鋪墊。三是要注意分析統(tǒng)計工具的設(shè)置，為全面、便捷、準確地開發(fā)利用房屋登記檔案信息做好準備。
3.整理數(shù)據(jù)。房屋登記檔案經(jīng)過數(shù)字化后，各種數(shù)據(jù)將直接進入到房屋登記工作之中。如果數(shù)字化過程中出現(xiàn)問題，那么房地產(chǎn)管理工作將從信息源頭開始即是不正確的，并將引起連鎖反應(yīng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)交易與權(quán)屬管理出現(xiàn)一連串錯誤。這就要求在進行檔案數(shù)字化時，必須對相關(guān)內(nèi)容進行仔細的質(zhì)量檢查，例如錄入的數(shù)據(jù)是否正確、掃描圖像是否清晰、圖像與著錄內(nèi)容是否相對應(yīng)、上下手產(chǎn)權(quán)關(guān)系與實際是否相符等等，確保房屋登記檔案的數(shù)據(jù)處理準確無誤。同時，為安全起見，還應(yīng)建立異地容災(zāi)制度，將整理好的數(shù)據(jù)進行異地備份儲存。
（二）以流程再造為突破口，提高檔案查詢效率
房屋登記檔案的利用主要分為內(nèi)部利用與外部利用兩種。以往大部分房屋登記機構(gòu)在利用檔案時都是一條人工通道，即受理窗口發(fā)調(diào)檔指令檔案管理部門把登記檔案送至調(diào)檔窗口檔案利用使用完畢歸檔。在整個過程中，不僅效率低下，并且還增加了檔案損毀丟失的風(fēng)險，影響辦事群眾的滿意程度。而檔案數(shù)字化后，便可輕松實現(xiàn)檔案查閱對內(nèi)、對外兩條線服務(wù)。
1.內(nèi)部查閱自主化。將形成的房屋登記數(shù)字檔案儲存在專門的數(shù)據(jù)庫中，并與房屋登記信息相聯(lián)。在辦理房屋登記業(yè)務(wù)的過程中，如果需要查詢房屋登記檔案確認相關(guān)事項，受理人員可直接通過自己的電腦終端讀取數(shù)字檔案。為確保數(shù)字檔案安全，每名查閱數(shù)字檔案的操作者都必須使用密碼，軟件系統(tǒng)自動生成操作記錄。操作者查閱的數(shù)字檔案應(yīng)為辦理房屋登記業(yè)務(wù)所必須的，所辦業(yè)務(wù)應(yīng)與自動生成的數(shù)字檔案查閱記錄一致，以防止任意查閱導(dǎo)致房屋登記數(shù)字檔案信息外泄事宜，避免對數(shù)據(jù)庫造成損害。
二、設(shè)立統(tǒng)一抵押登記模式的必要性
抵押登記，是指經(jīng)權(quán)利人申請國家專職部門將有關(guān)申請人用于抵押的物權(quán)事項記載于登記簿的法律行為。物權(quán)的設(shè)定或變動事項應(yīng)當?shù)怯洠@是物權(quán)公示原則的要求。一般地，不動產(chǎn)以登記為公示原則，動產(chǎn)以交付為公示方法，而對于動產(chǎn)抵押來看，強調(diào)的重點就在于不交付，既然動產(chǎn)抵押權(quán)之設(shè)定即為使動產(chǎn)滿足中小企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的需要，所以為保守商業(yè)秘密便不能采取交付的公示方法。那么，登記制度便在抵押權(quán)，不管是動產(chǎn)抵押權(quán)，還是不動產(chǎn)抵押權(quán)上占據(jù)重要位置。
目前，實踐中動產(chǎn)抵押登記狀況不容樂觀，這已經(jīng)對中小企業(yè)貸款融資發(fā)展形成很大的制約。實踐中動產(chǎn)抵押登記的不足之處具體表現(xiàn)為:
1、登記效率低下。根據(jù)對工商局、銀行、企業(yè)的調(diào)查，一般地，中小企業(yè)的動產(chǎn)抵押登記時間為:（1）設(shè)備登記，工商局認為實際所需時間為5天，而金融機構(gòu)認為實際所需時間最短7天，最長為17天；（2）土地和建筑物登記，房地產(chǎn)登記所認為實際所需時間3天至15天；金融機構(gòu)認為實際所需時間最短7天，最長為30天；（3）機動車登記，按《機動車登記規(guī)定》，汽車登記法定時間為1天，向登記機構(gòu)查詢信息，花費時間一般為1天至3天。這些均導(dǎo)致登記效率不高。
2、登記事項不合理。目前實踐中動產(chǎn)抵押登記的指導(dǎo)性法規(guī)為《企業(yè)動產(chǎn)抵押物登記管理辦法》。根據(jù)該辦法第4-7條的規(guī)定，不僅反映出登記內(nèi)容過于詳細而且需要登記人員進行實質(zhì)性審查。如在進行動產(chǎn)抵押登記時，需要對抵押的動產(chǎn)做出詳細性描述。
3、登記機關(guān)雜亂。《企業(yè)動產(chǎn)抵押物登記管理辦法》第2條規(guī)定“工商行政管理部門是企業(yè)動產(chǎn)抵押物的登記機關(guān)。”《物權(quán)法》也采用相同規(guī)定，于第一百八十九條規(guī)定了動產(chǎn)抵押的部門，即“企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者以本法第一百八十一條規(guī)定的動產(chǎn)抵押的，應(yīng)當向抵押人住所地的工商行政管理部門辦理登記。”但是實踐中，動產(chǎn)抵押的登記機關(guān)遠比上述法律規(guī)定要混亂。
因此，動產(chǎn)是種類物和抵押物的不特定性以及抵押后容易替換，造成抵押登記在操作中的困境。再加之實踐中登記機關(guān)雜亂，登記效率低下，可以說動產(chǎn)抵押登記狀況不容樂觀。動產(chǎn)抵押登記無章可循成為影響銀行接受動產(chǎn)抵押權(quán)的重要原因。
三、設(shè)立統(tǒng)一抵押登記模式的可行性
一、房產(chǎn)檔案利用要合理劃定公開范圍、確定公開方式
《物權(quán)法》第十八條規(guī)定“權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請查詢、復(fù)制登記資料，登記機構(gòu)應(yīng)當提供”。《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》第二十六條規(guī)定“查閱、抄錄和復(fù)制房地產(chǎn)權(quán)屬檔案材料應(yīng)當履行審批手續(xù)，并登記備案。涉及軍事機密和其他保密的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案，以及向境外團體和個人提供的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案，應(yīng)當按照國家安全、保密等有關(guān)規(guī)定保管和利用”。《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》第五條規(guī)定了房屋權(quán)屬記載信息的內(nèi)容，包括房屋自然狀況、房屋權(quán)利狀況（所有權(quán)情況、他項權(quán)情況和房屋權(quán)利的其他限制等）以及登記機關(guān)記載的其他必要信息，并在第七條規(guī)定中明確了對于上述記載信息，單位和個人可以公開查詢。按照上述規(guī)定要求，筆者認為，對于涉及國家秘密的房產(chǎn)檔案，如涉及國家安全、軍事、政府部門直接管理或代為管理的房產(chǎn)檔案均應(yīng)列為不宜公開查詢的范圍：對于處于開發(fā)銷售階段的房產(chǎn)檔案，可以對外開放。任何單位和個人都可以進行查閱；對于個人房產(chǎn)檔案涉及的信息和原始登記憑證，雖然建設(shè)部規(guī)定“單位和個人可以公開查詢”，但筆者認為，在未取得產(chǎn)權(quán)人委托的情況下，其他單位或個人因欲購買、承租、發(fā)放貸款而需查詢時，應(yīng)由檔案工作人員經(jīng)核實告知該房的客觀情況為宜，如建筑面積、建造年份、設(shè)計用途、有無抵押、查封等限制情況；對房屋權(quán)利記載信息，仍須經(jīng)房屋權(quán)利人同意。此外，應(yīng)及時建立不動產(chǎn)登記簿、信息公開指南、信息公開目錄等，針對不同利用需求提供房產(chǎn)檔案材料的查閱、抄錄、復(fù)制，同時在公開方式上應(yīng)向多樣化發(fā)展，積極開展專題服務(wù)、咨詢服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)等多渠道服務(wù)，既滿足不同利用者的需要，又不致造成泄密。
二、研究社會需求，平衡公眾對房產(chǎn)檔案利用與隱私權(quán)保護的利益沖突
1.明確預(yù)告登記的范圍
我國《物權(quán)法》第二十條第一款規(guī)定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。”這一規(guī)定明確了預(yù)告登記的目的是“保障將來實現(xiàn)物權(quán)”；預(yù)告登記的內(nèi)容為以取得、變更和消滅不動產(chǎn)物權(quán)為目的的債權(quán)請求權(quán)，至于房屋的租賃無論是現(xiàn)房租賃還是期房租賃，都不能辦理預(yù)告登記。此外，法院或其他有權(quán)機關(guān)對不動產(chǎn)進行查封、預(yù)查封等限制不動產(chǎn)處分的情形，依據(jù)最高人民法院的有關(guān)司法解釋，采取的是查封登記的方式，也不能適用預(yù)告登記。
同時，《房屋登記辦法》進一步明確了房屋預(yù)告登記的范圍，第六十七條規(guī)定：有下列情形之一的，當事人可以申請預(yù)告登記：預(yù)購商品房；以預(yù)購商品房設(shè)定抵押；房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押；法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。但是，該規(guī)定并沒有涵蓋全部的期房和現(xiàn)房的買賣、抵押，被排除在預(yù)告登記范圍之外的是預(yù)購商品房轉(zhuǎn)讓及預(yù)購商品房抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓。原因是目前預(yù)購商品房不得轉(zhuǎn)讓，所以不能辦理預(yù)購商品房轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記，更不可能辦理預(yù)購商品房抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記。
2.預(yù)告登記的特征
2.1預(yù)告登記的目的
為了保證將來實現(xiàn)物權(quán)，包括可以實現(xiàn)的用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)及房地產(chǎn)登記時涉及的房地產(chǎn)抵押登記。
2.2預(yù)告登記的前提
當事人簽訂了不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，例如買賣協(xié)議、不動產(chǎn)抵押協(xié)議、分割協(xié)議等。
2.3預(yù)告登記的必要條件
當事人之間必須事先約定預(yù)告登記。
2.4預(yù)告登記的效力
具有排他效力，預(yù)告登記時限范圍內(nèi)具有阻止轉(zhuǎn)讓方處理不動產(chǎn)的效力，可以保護預(yù)告登記權(quán)利人的利益。
3.明確預(yù)告登記與商品房預(yù)售合同登記備案的區(qū)別
在預(yù)告登記制度出臺前，房產(chǎn)登記部門有一項商品房預(yù)售合同登記備案工作，《物權(quán)法》出臺后，很多人認為商品房預(yù)售合同登記備案就是預(yù)告登記。其實，它們屬于兩種不同的制度，有很多不同之處。
一是性質(zhì)不同。預(yù)告登記是由《物權(quán)法》規(guī)定的一種不動產(chǎn)登記制度，屬于民事制度。而預(yù)售商品房登記備案制度是由《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的行政管理措施，屬于行政管理制度。
二是功能不同。預(yù)告登記制度的主要目的是為了保障債權(quán)人將來能夠?qū)崿F(xiàn)物權(quán)，就預(yù)購商品房的預(yù)告登記而言就是為了使得預(yù)購人在預(yù)購的房屋辦理了所有權(quán)初始登記之后，能夠辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，從而確定取得房屋的所有權(quán)。但是，預(yù)售商品房登記備案制度不僅具有保護預(yù)購人的功能，還有助于建設(shè)行政管理部門加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理，維護房地產(chǎn)市場制度的功能。
三是有無強制性上的不同。預(yù)告登記必須是在雙方有預(yù)告登記的約定之后才能申請的，如果沒有當事人的約定，任何人不得強制預(yù)購人或者預(yù)售人進行預(yù)購商品房的預(yù)告登記。預(yù)告登記原則上必須由雙方共同申請，除非法律法規(guī)另有約定。預(yù)售商品房登記備案制度是一種針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的強制性制度。只要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與承購人簽訂了商品房預(yù)售合同，該企業(yè)就應(yīng)當自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。
四是適用范圍不同。依據(jù)《物權(quán)法》第二十條第一款規(guī)定，只要是當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，都可以按照約定向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。因此，在房屋的買賣、抵押中可以進行預(yù)告登記，在建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓中也可以申請預(yù)告登記。但是預(yù)售商品房登記備案制度只是適用于商品房預(yù)售活動
4.推行預(yù)告登記規(guī)范化管理，有利于做好預(yù)告登記
4.1加大宣傳力度。各級房屋登記機構(gòu)要通過報紙、電視、廣播、網(wǎng)絡(luò)等多種途徑，向全社會廣泛深入宣傳，讓群眾了解預(yù)告登記對保護購房者和債權(quán)人合法利益的重要性，提高群眾對預(yù)告登記的認識。
4.2整合信息資源。各房屋登記機構(gòu)要加強信息系統(tǒng)建設(shè)，整合商品房預(yù)售許可、商品房預(yù)售合同登記備案、房屋交易、房屋登記、房產(chǎn)測繪管理、檔案管理等業(yè)務(wù)系統(tǒng)，建立統(tǒng)一的信息平臺，實現(xiàn)信息的適時傳遞和共享，為預(yù)告登記的做好打下良好的基礎(chǔ)。
4.3健全和完善登記規(guī)則。各房屋登記機構(gòu)要根據(jù)預(yù)告登記的要求，建立健全各類房屋登記的操作規(guī)程，梳理業(yè)務(wù)流程，完善工作標準，積極推行規(guī)范化管理，不斷提高預(yù)告登記管理和服務(wù)水平。
5.辦理預(yù)告登記需要注意的事項
5.1預(yù)告登記順序
預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記應(yīng)該在預(yù)購商品房預(yù)告登記辦理之后，兩個登記程序是相互獨立，不能省略，不可相互替代，更不能顛倒順序，但可同步進行，并同時完成。
5.2預(yù)告登記可單方申請
在房屋登記程序中，要求買賣雙方共同申請。只有預(yù)告登記符合條件即可單方申請。《房屋登記辦法》第69 條規(guī)定“預(yù)售人和預(yù)購人訂立商品房買賣合同后，預(yù)售人未按照約定與預(yù)購人申請預(yù)告登記，預(yù)購人可以單方申請預(yù)告登記。”
5.3預(yù)告登記的失效
預(yù)告登記只完成了物權(quán)的請求權(quán)，只有進行了本登記，才能取得真正意義的物權(quán)。但下列情形時，預(yù)告登記失效。一是主債權(quán)消滅的情形；二是自可以進行登記之日起的三個月內(nèi)沒辦理本登記的情形。
結(jié) 語
一、 基本情況
金昌市公證處2002年以來共辦理各類公證6349件，其中證據(jù)保全、不動產(chǎn)事務(wù)、遺囑繼承贈與等民事、強制執(zhí)行、涉外涉港澳臺等五類公證1561件。在本次公證質(zhì)量檢查中，重點檢查民事經(jīng)濟類公證共526件，其中民事公證425件，經(jīng)濟公證101件，經(jīng)統(tǒng)計：合格證為521件，占總數(shù)的95.3％；基本合格證25件，占總數(shù)的4.7％；未發(fā)現(xiàn)不合格證。重點檢查涉外涉港澳臺公證共262件，合格證257件，占總數(shù)的98.1％；基本合格證5件，占總數(shù)的1.9％；未發(fā)現(xiàn)不合格證。另外，該處還在全處集中評查中通過民主評議評出優(yōu)秀卷4件，對承辦公證員給予了獎勵。
永昌縣公證處2002年以來共辦理各類公證373件，其中民事類117件，經(jīng)濟類256件。本次公證質(zhì)量檢查全面檢查了所有辦結(jié)案卷。經(jīng)統(tǒng)計，合格證為373件，占總數(shù)的100％；未發(fā)現(xiàn)不合格證。
在檢查中，市司法局和兩級公證處采取承辦公證員匯報自查結(jié)果、填寫“質(zhì)量檢查閱卷筆錄”、座談檢查體會等多種方式，找出實踐工作中存在的問題，大家?guī)椭岢龈倪M意見。公證員們還利用這次檢查提供的交流機會，研究和探討了一些公證理論熱點和實踐難點，如能否提供刑事訴訟證據(jù)保全公證、遺囑公證如何達到保密要求等等，從而提高了自身的業(yè)務(wù)水平。
綜上，本次公證質(zhì)量檢查通過全面自查和地區(qū)互查，重點檢查了市、縣兩級公證處各類公證事項辦結(jié)案卷1161件，合格與基本合格率達到100％。我市公證人員確能堅持真實、合法、程序、規(guī)范的公證原則，辦理公證時嚴格審查、認真把關(guān)，保證了公證質(zhì)量。
二、 存在的問題
1．存在輕視實體與程序其中一方的工作誤區(qū)。一些公證員在辦證時，或因事項簡單而不仔細詢問、理順法律關(guān)系，或一味追求事實準確無誤而忽視公證程序要求。
2．談話筆錄制作水平有待進一步提高。如談話不能緊扣主題、切準要害，談話內(nèi)容缺乏“告知義務(wù)”內(nèi)容，談話針對性不強，談話文字書寫不規(guī)范等。
3．個別公證卷宗制作有瑕疵，如缺乏次要證據(jù)、《受理通知書》，公證書無頁碼，公證書出證日期與審批日期不一致等。
4．具體辦證中把關(guān)不嚴的問題時有出現(xiàn)，特別是現(xiàn)場監(jiān)督類公證，由于申請單位的原因，往往導(dǎo)致先公證后補相關(guān)材料。
5．檔案管理方面存在安全隱患，沒有專用保險柜，遺囑等保密卷宗存放不安全，安全措施不完備。
6．限于實踐操作困難，大部分案卷無法做到收費憑證入卷，公證處一般采用變通辦法，僅將發(fā)票號碼抄錄在案卷中。
三、 改進措施
針對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題和不足，我們爭取能糾正的，及時糾正；對目前無法補救的，如大量案卷缺少受理通知書等，將之納入公證處內(nèi)部制度建設(shè)解決，在今后工作中注意改進。同時，還提出一些具體的改進措施：
1．進一步加強政治理論和業(yè)務(wù)知識的學(xué)習(xí)，充分認識公證工作的重要作用，提高公證人員的素質(zhì)。
2．堅持高標準、嚴要求，嚴格執(zhí)行公證質(zhì)量標準，落實各項規(guī)章制度，及時查漏補缺，力爭今后公證質(zhì)量實現(xiàn)新的突破。
3．完善工作制度、健全工作程序，要抓緊制訂檔案管理等業(yè)務(wù)制度。
房屋的檔案管理工作有著非常重要的作用和影響。房屋無小事，所以它對人們的日常生活有著極大的影響，相關(guān)的管理部門和人員必須要對其做到足夠的重視。在我國的社會經(jīng)濟不斷發(fā)展的過程中，人們的生活水平和質(zhì)量有了很大的提高。在此狀況下，對于房屋的檔案管理的關(guān)注度越來越高，因為對于絕大部分的人來說，房屋是其賴以生存的所在。所以，對其的管理方式等方面的要求越來越高。近年來，檔案管理和電子信息技術(shù)進行了充分的結(jié)合和應(yīng)用，不過，從房屋檔案管理者的角度出發(fā)，檔案管理工作仍舊任重而道遠!
1房屋檔案管理中存在的問題
(1)房屋檔案管理軟件沒有一定的統(tǒng)一性，在房屋檔案管理部門中，主要的工作人員所使用的電腦都有著各種各樣的問題，其型號和規(guī)格等是不盡相同的，這種狀況的存在，使得檔案管理人員在管理的過程中不能彼此溝通和互動。相關(guān)的房屋檔案管理人員在開展工作的過程中仍舊會面臨這些問題，所以，需要對合適的文件檢索軟件和檔案信息管理的計算機管理軟件系統(tǒng)進行充分的普及應(yīng)用［1］。相應(yīng)的文件檢索軟件和檔案信息管理系統(tǒng)之間是不能進行互調(diào)的，那么，這對于當下的檔案管理工作的開展是非常不利的，使得檔案管理人員不能通過對計算機進行充分的應(yīng)用來完成檔案管理工作，這對于房屋檔案管理和電子信息技術(shù)的結(jié)合有著很大的影響。(2)房屋檔案管理基礎(chǔ)性工作的標準并不規(guī)范。在房屋檔案管理的工作中，基礎(chǔ)性工作的標準和規(guī)范占據(jù)著至關(guān)重要的作用，要實現(xiàn)當下的房屋檔案管理工作和電子信息技術(shù)的有效結(jié)合，就需要在很大程度上滿足這方面的要求和條件，不斷提高管理工作的便捷性。當時，在當下的房屋檔案管理工作開展過程中，還是存在著多方面的問題，房屋管理業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)比較差，這對于房屋的類別也沒有一個非常清晰地劃分。(3)房屋檔案管理的基礎(chǔ)性工作沒有和時代的發(fā)展和要求進行全面的結(jié)合。當下，我國的房屋檔案管理和其他的管理有著很大的相似性，都存在很多的問題，沒有對互聯(lián)網(wǎng)計算機技術(shù)進行充分的應(yīng)用，電子信息處理的手段和方式?jīng)]有得到全面、有效的應(yīng)用。有很多的房屋檔案管理工作人員仍舊用傳統(tǒng)的管理方式進行工作，這對于檔案的所有人來說是非常不利的［2］。同時，在社會經(jīng)濟快速發(fā)展的今天，部分的房屋檔案管理工作中已經(jīng)對電子信息技術(shù)進行了應(yīng)用，但并不充分，仍舊還是有一些檔案管理和分類的方法沒有跟上時代的發(fā)展，脫離了時展的特色和步伐，在一定的程度上阻礙了房屋檔案管理工作的發(fā)展和進步。(4)許多房屋檔案管理工作人員的素質(zhì)相對不高。在檔案管理工作開展中，相關(guān)的工作人員必須要具備良好的專業(yè)技能與素質(zhì)。但在實際的工作中，很多的檔案管理人員的素質(zhì)沒有達到相應(yīng)的要求，其中，有一部分工作人員沒有接受過檔案管理的培訓(xùn)，專業(yè)技能不過關(guān)，不能使用現(xiàn)代化的檔案管理的軟件和系統(tǒng)對檔案進行管理，這些檔案管理人員的技術(shù)水平有待提高，同時，我們當下所處的時代是一個信息化的時代，如果檔案管理人員的管理技能不足，那么，就會對檔案管理工作的質(zhì)量造成嚴重的影響。
2加強房屋檔案管理中基礎(chǔ)性工作的措施
(1)在房屋檔案管理工作開展的過程中，需要對統(tǒng)一的管理軟件進行充分的應(yīng)用。主要因為與房屋登記相關(guān)的檔案資料數(shù)量十分龐大，對于人們的生活又有著非常大的影響。從房屋檔案管理基礎(chǔ)性工作的角度來進行相應(yīng)的分析和研究，建議相關(guān)的管理人員需要將使用型號和規(guī)格相同的計算機的意見反饋給相關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)，而且需要把進行檔案管理的軟件保持統(tǒng)一。那么，相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)需要將先進理念與技術(shù)引用到檔案管理工作中，結(jié)合現(xiàn)代電子信息技術(shù)的優(yōu)勢提高相關(guān)工作人員的檔案管理水平與效率。(2)對于房屋檔案管理的基礎(chǔ)性工作標準需要進行相應(yīng)的提高。在檔案管理工作開展的過程中，需要遵循相應(yīng)的管理原則和要求，主要包括集中統(tǒng)一管理檔案、維護檔案的完整和安全、便于利用和檢索。房屋與人們的生活關(guān)系緊密，處理好這個關(guān)系對和諧社會的建立是大有裨益的。所以需要我們將房屋檔案管理基礎(chǔ)性工作制定的標準作為依據(jù)，不斷提高管理方式的標準化［3］。在社會經(jīng)濟不斷發(fā)展的過程中，人們的生活水平和質(zhì)量有了很大的提高，房屋的重要性越來越高，那么，在這樣的情況下，就出現(xiàn)了很多的房屋產(chǎn)權(quán)糾紛問題，要有效解決這些問題，首先就需要明確房屋檔案管理工作標準和規(guī)范。
3結(jié)語
隨著我國國民經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，人們的生活水平和質(zhì)量有了很大的提高，對于各方面的需求也在不斷增多，其中，房屋和人們的生活是息息相關(guān)的。所以需要房產(chǎn)登記事務(wù)中心加強對房屋檔案的管理。不過，我國的房屋檔案管理中存在著很多的不足，相關(guān)的檔案管理人員的素質(zhì)和工作能力相對不高，沒有充分有效地利用電子信息技術(shù)的優(yōu)勢，在此基礎(chǔ)上，就需要我們加強房屋檔案管理中的基礎(chǔ)性工作，使檔案管理日趨完善。
參考文獻:
［1］張琳．我國企業(yè)檔案管理中存在的問題及完善對策［J］．企業(yè)改革與管理，2016(15)．
一、未健全個人信用體系的住房保障風(fēng)險
雖然住房保障內(nèi)部關(guān)于申請、審核、分配、管理等工作檔案不斷得到完善，但在現(xiàn)有條件下以部門為主的檔案信息建設(shè)，距離完全的信用體系建設(shè)仍有較大差距，并可能對住房保障工作的提升帶來影響和風(fēng)險。
一是準入風(fēng)險。建立在個人誠信申報和人工要件審核基礎(chǔ)上的申請方式，耗費申請人和審核人員的大量時間。為準備申請材料并現(xiàn)場提交，申請人需要從工作單位、戶籍地、居住地等不同渠道搜集住房、收入等證明，而審核人員不得不花大量時間審核要件的形式、數(shù)量。由于材料不齊備或形式不正確，往往造成審核人員的大量解釋和申請人的多次往返。若申請人有偽造相關(guān)證明的，通過人工審核受理材料，還不能完全發(fā)現(xiàn)。另外，有些行為習(xí)慣，如在家養(yǎng)鴿子，可能在入住保障房后繼續(xù)產(chǎn)生不良影響，由于目前未有效納入信用管理，無法在準入時就采取預(yù)防措施。
二是分配風(fēng)險。由于沒有健全的個人信用體系，申請家庭通過審核后，住房保障部門只能根據(jù)家庭結(jié)構(gòu)、收入、住房及是否是老弱病殘?zhí)乩ο蟮扔邢薜膸醉椧剡M行分類，無暇從家庭信用等級、家庭需求強烈程度進行更細化的分類。在分配方式上，除去優(yōu)先特殊困難家庭，其他符合條件家庭的住房需求被視作均等對待，從而一般采用搖號制為基礎(chǔ)的隨機分配方式，缺乏精細管理。
三是超標風(fēng)險。申請家庭在輪候或選房入住后，住房、收入等保障資格發(fā)生變化，特別是超出保障標準后，家庭往往沒有動力主動向住房保障部門申報變化情況，而申請家庭的住房、存款、納稅、消費、就業(yè)等信息分散在社會的很多領(lǐng)域，涉及多個部門，住房保障部門往往不能及時發(fā)現(xiàn)變動情況。如果按照申請程序，定期開展復(fù)核工作，不僅存在類似準入的風(fēng)險，家庭配合度不高，而且隨著申請量的積累，審核人員工作量將越來越大，管理機構(gòu)和人員配備也將難以為繼。因此，現(xiàn)實中靠人工核實的方法無法及時發(fā)現(xiàn)超標風(fēng)險。
四是監(jiān)管風(fēng)險。保障房入住后的不良信用行為，包括拖欠公共租賃房租金、不交水電氣暖及物業(yè)費、改變房屋結(jié)構(gòu)或用途、違規(guī)出租等，涉及發(fā)現(xiàn)、調(diào)查、取證、查處及向司法機關(guān)移送等環(huán)節(jié)，房屋使用監(jiān)管存在點多面寬、環(huán)節(jié)長的特點，管理單位和部門不僅涉及一線的日常管理單位和產(chǎn)權(quán)單位，也包括住房保障、房屋管理、城市管理、工商等部門及法院等司法機構(gòu)，沒有統(tǒng)一的信用管理平臺和處理流程，監(jiān)管過程中的失信行為如破墻開店等，不能得到有效制止和處理，極易造成管理被動，提高處理成本。
五是退出風(fēng)險。目前政策文件對于騙租騙購、違規(guī)出租保障房等嚴重失信行為已經(jīng)有了明確的處理意見，主要包括取消保障資格、罰款、要求退出保障房或補交租金、5年內(nèi)不得再次申請保障房等，但在實際操作中，由于保障家庭僅有這一套住房，強制執(zhí)行退出面臨很多困難，而其他措施違規(guī)成本較低，不能起到應(yīng)有的懲處作用。如果僅僅從保障房入手，可采取的措施不多且效果有限，如果不能有效制止或處理違規(guī)現(xiàn)象，容易引起“破窗效應(yīng)”，使其他家庭效仿。而且，違規(guī)家庭占用有限的保障資源，對于社會公眾特別是其他輪候家庭極為不公。
二、建立住房保障個人信用體系的意義和愿景
一是進一步健全公開透明的住房保障管理體系。應(yīng)建立全生命周期的管理體系，其準入、分配、管理、退出等規(guī)則和管理信息全程公開。對于個人信用信息有異議的，可以申訴并要求及時給予核查、答復(fù)。個人信用評價記錄作為家庭分配保障房的優(yōu)先因素之一，在房源供應(yīng)類型、輪候時間、租金補貼等方面予以統(tǒng)籌考慮。
二是進一步健全多部門聯(lián)網(wǎng)的社會管理體系。2013年3月起實施的《征信業(yè)管理條例》是目前征信領(lǐng)域?qū)蛹壿^高、較為全面的信用管理法規(guī)，在此基礎(chǔ)上，中國人民銀行組織商業(yè)銀行建立了全國統(tǒng)一的信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，應(yīng)用于個人信貸等金融領(lǐng)域。2013年7月最高人民法院《關(guān)于失信被執(zhí)行人名單信息的若干規(guī)定》，通過“中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)”建立全國失信被執(zhí)行人名單。隨著《不動產(chǎn)登記暫行條例》的和國家不動產(chǎn)登記局的成立，對于全國不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記也提上了議事日程。因此，全國對于房產(chǎn)、金融、法院執(zhí)行等信用信息正不斷趨向完善和統(tǒng)一，公安、工商、稅務(wù)等部門也都有自己的信息數(shù)據(jù)庫，當務(wù)之急是在目前的部門信息數(shù)據(jù)庫基礎(chǔ)上，打破地域、行業(yè)、領(lǐng)域限制，建立共享互動、動態(tài)監(jiān)管、實時更新的統(tǒng)一信用信息管理平臺。這樣不僅能把住保障房的“入口關(guān)”，更能及時預(yù)警保障家庭的人口、再購房、大額消費等變化情況，對于拒不配合查處、退出的違規(guī)家庭，形成一處違規(guī)、處處受限的局面，加強監(jiān)管力度。
三是進一步健全社會綜合信用體系。完整的信用體系由信用制度、信用機構(gòu)、信用產(chǎn)品、信用標準、信用平臺等組成，從信用管理流程上包括信用信息的采集、評價、運用等環(huán)節(jié)。如美國商業(yè)信用評價報告由企業(yè)性質(zhì)的征信機構(gòu)提供，征信機構(gòu)通過收集個人分散的信用信息，按信用評價模型整理加工后，出售給銀行等信用使用機構(gòu)，后者將之作為是否向個人發(fā)放貸款的依據(jù)，從而建立了市場化的信用管理體系。借鑒此思路，住房保障部門可以購買第三方機構(gòu)提供的信用產(chǎn)品，加強準入審核，同時也可以將保障房的信用信息作為社會信用體系的一部分，按規(guī)定向有關(guān)單位提供。
三、發(fā)展住房保障個人信用體系的具體措施和建議
一是個人信用體系制度建設(shè)。個人信用制度應(yīng)是包括法律法規(guī)到一般政策性文件的系列制度，包括個人信用信息的采集、評價、運用等，應(yīng)明確信用來源如何采集、如何采用第三方信用產(chǎn)品、如何確定信用指標和評價標準、家庭如何參與信息采集和申訴等系列問題。在信用信息采集方面，應(yīng)建立信用信息溯源和責(zé)任追究機制，確保信息源的真實性、完整性和及時性；在信用信息評價方面，應(yīng)建立信用指標分檔評價標準，通過公開公平程序，科學(xué)合理遴選評價指標和確定信用評價模型，充分保障家庭的隱私權(quán)、申訴權(quán)和參與權(quán)；在信用信息運用方面，應(yīng)建立工作機構(gòu)和人員權(quán)限制約和廉政風(fēng)險防范機制，防止信息的泄露、濫用和工作人員失職、違規(guī)。由于住房保障信用管理相對還是一個新生事物，應(yīng)加強與已有法律法規(guī)的銜接，提升立法層級，對于嚴重失信行為，從法律層級進行嚴處。
二是個人信用信息平臺建設(shè)。整合現(xiàn)有的部門信息數(shù)據(jù)庫，建立跨行業(yè)、跨地區(qū)、跨領(lǐng)域的綜合信息平臺，相關(guān)信用信息實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)運行，各部門實時共享。統(tǒng)一信用信息產(chǎn)品標準，規(guī)范信息源的交互和使用，各部門根據(jù)實際需求，提出相應(yīng)的信用指標遴選體系及信用評價模型，做到記錄、采集、評價與運用工作相對獨立，確保信用信息的針對性和操作性。信息建設(shè)部門加強信息數(shù)據(jù)的兼容和維護，同步開發(fā)信用信息運營監(jiān)管系統(tǒng)，建立信息使用追蹤記錄，確保信息安全和使用規(guī)范。
三是信用信息管理流程。主要在于四個階段：
第一，準入階段。家庭只需通過身份認證信息即可提出住房保障申請，住房保障部門通過統(tǒng)一的信用信息平臺，查詢家庭住房、收入、戶籍等基本情況和信用記錄，包括是否有以往使用房屋的違規(guī)信息、欠交費用信息、未處理罰單、犯罪記錄等，以此評價家庭的申請資格及輪候序列。住房保障部門可以把工作重點放在申請信息的疑點排除上，減輕申請人的舉證負擔(dān)。對于有騙取低保、社保及騙租騙購保障房等嚴重失信行為的，住房保障部門可以依據(jù)規(guī)定拒絕受理申請。
第二，分配階段。住房保障部門通過公開征求意見，建立保障房分配先后次序的具體操作辦法，在對特困家庭優(yōu)先、無房家庭和低收入家庭加快分配速度的基礎(chǔ)上，根據(jù)家庭結(jié)構(gòu)、年齡及信用評價等級等因素，優(yōu)化分配措施。在準入、分配的輪候時期，家庭相關(guān)信息發(fā)生變化或有異議的，通過信用信息平臺申報，經(jīng)后臺審核比對后，按程度予以調(diào)整，并及時反饋到分配過程。
